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부동산 매매시 ‘가계약’이 뭘까??

나의 실제 사례
몇달전 오랜 고민 끝에 살고 있는 집을 팔고 좀 더 큰 평수로 이사를 가기로 결심했다. 지금 사는곳의 담보대출을 다 갚아가는것도 있고, 살다보니 좀 불편한 부분도 있어 이사를 가기로 결심한 것이다. 대략 계산해보니 지금 살고 있는 집과 내가 이사 가야할 집의 매매가격이 2-3,000만원 정도 차이가 났다. 대략 리모델링하고 취,등록세 내고 하면 한 5,000만원정도 들것 같아 그 정도를 담보대출 받아 갚아 나갈 것으로 계산을 하였던 것이다.

그렇게 집 앞 부동산에 가서 이렇게 얘기를 하고 살고 있는 집을 팔아 줄것과 이사가야 할 집의 매물이 나오면 애기해줄것을 부탁하고 왔다. (이때 내가 이사가야할 집의 시세를 확인했고 대략 앞서 말한 것과 2~3,000만원의 차이가 발생했다.)
부동산에 집을 내 놓은지 얼마되지 않아 사람들이 집을 보러 오기 시작했고 나도 이사가야할 집을 보러 다니기도 했었다.

가계약금의 입금
그리고 얼마전(2월 초순경) 내가 살고있는 집을 보러 공인중개사와 함께 사람들이 왔다. 집을 보고 나간지 10분도 채 안되어 전화가 왔다. 집이 마음에 든다면서 계약을 하자는 것이다. 원래 계약하기로 한 금액에서 200만원을 깍은 금액으로 금액 조정이 들어왔고 대략 그정도 금액에서 매매 금액은 합의가 되었다.

그리고는 그 다음날 공인중개사가 전화가 와서 집 살사람 나왔을때 빨리 팔아야 된다면서 계약을 독촉 하였고 ‘가계약금’을 입금 하게 할테니 빨리 계좌번호를 불러달라고 하여 계좌번호를 불러주게 되었고 가계약금으로 300만원을 입금받게 되었다.(당시난 스키장에서 스키타고 있었다.ㅠㅠ)

계약 해제 상황 발생
가계약금을 입금 받은 다음날 공인중개사와 함께 이제는 내가 이사가야할 집의 매물을 보러갔는데 이사 가야할 집의 시세가 생각한 것보다 3,000만원이나 비싼것 아닌가?!!!
알고보니 불과 한두달 사이에 집값이 3,000만원이나 오른것이다. 더큰 문제는 내가 살고있는 아파트의 평형대는 가격이 오르지 않은 것이다.!!

이러다보니 예상과는 달리 이사에 대한 부담이 커졌다. 매매 차액과 이사비용 등록세 등을 포함하여 최대 5,000만원 예상했던것이 이보다 훨씬넘어 1억정도의 차액이 생겨버린 것이다.(이사 가야할 집이 오래되어 전면 리모델링 해야한다.)

이러다보니 어쩔수 없이 부동산 중개인에게 지금 살고있는 집을 팔수없다고 통보를 하였고 당연히 공인중개사는 펄쩍뛰었다. “이미 계약을 했으니 어쩔수 없다. 집을 팔아라 일단 팔고 생각하자” 또는 “이미 가계약 하였으므로 계약 해제 하려면 계약금의 배액인 600만원을 지급하고 중개수수료도 달라”....... “만약 계약금의 배액인 600만원을 지급 하지 않을경우 집이 가얍류 되고 결국 경매로 넘어간다. 수년간 일 하면서 이런 경우를 수도 없이 봐왔다.”고 하였다.

살면서 이런 문제는 내게는 안생길줄 알았는데 아.... 머리가 아퍼오기 시작했다.
일단 공인중개사 사무실에 찾아가서 차근 차근 설명했다.

“내가 공인중개사에게 매매를 의뢰 할때는 집을 파는 것뿐만 아니라 이사갈 집을 사는것도 같이 의뢰를 하였었다. 만약 이사갈 집의 시세가 3,000만원이나 올랐으면 나에게 얘기를 해주어야 하는것 아니냐? 만약 이사갈집의 시세가 3,000만원이나 오른것을 알았더라면 지금 사는집도 팔지 않았을 것이다. 왜? 집 가계약금 입금 받고 나서 집값이 오른것을 나에게 알려주느냐?”

이에 공인중개사는 “시세가 오른것은 공인중개사의 책임이 아니다. 내가 다른 집을 알아봐 줄테니 일단 팔아라 계약금 두배 물어낼수는 없지 않냐?” 이렇게 이야기를 하였다.
공인중개사의 입장에서는 어떻게 하던지 계약을 이행하게 하고 또 이행 해야지 수수료를 한번 더 받을수 있기 때문이다. (사야할 집의 중개수수료도 받아야 하니깐.)

웬만하면 나도 복잡하게 하는게 싫어서 그러고 싶었지만 그러기엔 부담이 너무 컸고, 한편으로는 이사 가야할 집의 시세를 제대로 설명 안해주고, 무조건 파는 집의 가계약금을 받게 하여 어떻게 하던지 계약을 시키려면 공인중개사가 얄미웠다.

이럴경우 가계약금을 이미 받았으므로 이미 계약이 된것이고 가계약이 된 이상 계약을 해제 하려면 계약금의 배액인 600만원을 돌려주고 계약을해제 하던지 아니면 울며 겨자 먹기로 계약을 이행해야 하는 것일까?

결론부터 말하면 대부분의 경우에는 가계약도 계약의 일종이므로 계약금 교부자는 계약금을 포기함으로써, 수령하는 자는 배액을 상환함으로써만 계약을 해제할수 있다.
이와 관련한 대법원 판례를 잠시 보자.

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다( 대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 한편, 매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이다( 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조).
원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였다.

(출처 : 대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결【소유권이전등기】)


위 판례의 요지는 계약 당사자간의 계약 내용에 대한 중요한 내용에 대하여 의사의 합치가 있을 경우 이후에 정식 계약서가 작성 되지 않았다 하더라도 매매 계약은 유효하게 성립 되었다는 것이다.

이렇게 매매 계약이 유효하게 성립되면 앞서 말한것과 같이 계약금은 해약금의 성질을 가지므로 민법 제565조에 따라 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”

결 론

그러다면 나의 경우에는 계약금의 배액인 600만원을 지급하고 계약 해제를 하여야 하는것인가? 나의 생각은 다르다.

앞서 살펴본 판례의 중요한 내용은 가계약 이라 하더라도 계약의 중요한 내용에 대한 계약 당사자간의 의사 합치가 이루어 졌으므로 계약을 체결한 것으로 본다는 것이다.

그러나 나의 경우에는 가계약금을 입금받는 행위와 대략적인 매매금액에 대한 합의만 이루어 졌을뿐, 기타 나머지 계약의 중요한 내용인 계약금의 액수, 중도금및 잔금의 액수, 중도금및 잔금의 지급시기, 아파트의 명도시기 등에 대한 합의가 구두상으로도 전혀 이루어지지 않았다.

계약의 유효함을 주장하는 상대방과 공인중개사에게 내가 물어 보았다. 계약이 성립되었다고 주장하면 계약의 내용이 있을것 아니냐? 쌍방 의사 합치된 계약의 내용이 무었이냐고 물어봐도 상세한 답변을 하지 못한다. 왜? 합의된 내용이 없기 때문이다.
그렇다면 가계약금 300만원은?
가계약금 300만원은 장차 매매계약을 체결할 것을 전제로 증거금 형태로 수령한 것일뿐이다. 따라서 매매계약을 체결한것으로 볼수 없으며, 쌍방 위약금을 지급할 의무가 없다.

이 일이 있은지 1주일후 결국 난 계약금 300만원만 돌려주는 것으로 일을 마무리 했다.
그러나 흔히 공앤중개사들이 계약을 체결하기 위하여 무리하게 법률에도 없는 가계약이라는 단어로 계약을 부추겨 피해를 입는 사람이 나오지는 않을까 하여 간만에 장문의 포스팅을 해본다.

참고로 이 일은 3달전에 일어난 일이고 구글 문서도구에 작성해두고 까먹고 있다가 오늘 올립니다. ^^